Guides · 2026-08-23
رسوم الخدمات لا تقسم بالتساوي على الشقق. القاعدة النظامية أن يشترك المالك في تكاليف الأجزاء المشتركة بقدر نسبة مساحة الجزء المفرز الذي يملكه إلى إجمالي المساحة.
والمبلغ نفسه لا يحدده المدير ولا مجلس الاتحاد منفردا: تحديد مبلغ الاشتراكات ووسائل سدادها من اختصاص الجمعية العامة. هذا المقال يشرح كيف تصل إلى رقم يمكن الدفاع عنه أمام الملاك.
كثير من الاتحادات تبدأ بقسمة التكلفة على عدد الوحدات لأنها الطريقة الأسهل. وهي مخالفة للقاعدة المنصوص عليها، ومصدر خلاف متكرر: صاحب الشقة الصغيرة يرى أنه يدفع عن غيره، وهو محق.
الأساس الصحيح هو المساحة. الوحدة الأكبر تستهلك نصيبا أكبر من الأجزاء المشتركة، فتتحمل نصيبا أكبر من تكلفتها.
احتساب نصيب أي وحدة يمر بثلاث خطوات، دون حاجة إلى أي اجتهاد:
الناتج هو نصيب الوحدة. وحين تكون المساحات مأخوذة من الصكوك لا من التقدير، يصبح الرقم قابلا للمراجعة من أي مالك دون نقاش.
الخطأ الشائع هو حصر التكلفة في عقود الصيانة الظاهرة فقط، ثم اكتشاف عجز في منتصف السنة. البنود التي تنسى غالبا:
البند الأخير هو ما يفرق بين ميزانية واقعية وأخرى متفائلة. المصعد الذي يتكرر عطله لا يحتاج إصلاحا خامسا، بل قرارا.
أجازت اللائحة التنفيذية للجمعية العامة أن تقرر تكوين مبلغ احتياطي بغرض مواجهة أي تكاليف تتجاوز قيمتها ميزانية الجمعية المعتمدة.
وجود احتياطي مقر من الجمعية العامة يعني أن العطل الكبير لا يتحول إلى مطالبة مفاجئة على الملاك في منتصف السنة. غيابه هو السبب الأول لتعثر الاتحادات ماليا.
الجمعية العامة. هي التي تحدد مبلغ الاشتراكات ووسائل سدادها، وهي التي تقر قواعد الصرف من الميزانية. أما المدير فيتولى تحصيل اشتراكات الملاك وغيرها من موارد الجمعية المقرة نظاما، والصرف من الميزانية المعتمدة.
هذا الفصل بين من يقرر ومن ينفذ ليس تفصيلا شكليا، بل هو ما يحمي المدير نفسه عند أي مساءلة.
لأن المالك يدفع بثقة أكبر حين يرى مقابلا موثقا. الاتحاد الذي يستطيع أن يعرض ما نفذ على الأصول المشتركة، وما أسند للمقاولين، وما أغلق من طلبات السكان، يناقش الملاك ببيانات لا بانطباعات.
في مرفق ترتبط أوامر العمل بالأصل الذي نفذت عليه وبجهة التنفيذ المسؤولة عنه، فيصبح تقرير ما صرف عليه المبلغ مخرجا جاهزا من السجل التشغيلي، لا عملا يعد قبل كل اجتماع.
القاعدة النظامية لتوزيع التكاليف وتحديد الاشتراكات منشورة في نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها ولائحته التنفيذية لدى الهيئة العامة للعقار.
اقرأ أيضا:
لتروا كيف يتحول الصرف على الأصول إلى تقرير جاهز للعرض على الملاك، احجزوا عرضا تجريبيا مع فريق مرفق.
لا. القاعدة النظامية أن يشترك المالك في تكاليف الأجزاء المشتركة بقدر نسبة مساحة الجزء المفرز الذي يملكه إلى إجمالي المساحة، فالوحدة الأكبر تتحمل نصيبا أكبر.
الجمعية العامة. تحديد مبلغ الاشتراكات ووسائل سدادها من اختصاصها، بينما يتولى المدير التحصيل والصرف من الميزانية المعتمدة.
أجازت اللائحة التنفيذية للجمعية العامة أن تقرر تكوين مبلغ احتياطي لمواجهة أي تكاليف تتجاوز قيمتها ميزانية الجمعية المعتمدة. فهو قرار تتخذه الجمعية العامة.
ابدأ بالتوثيق: مبلغ محتسب بقاعدة المساحة، ومعتمد من الجمعية العامة، وسجل صرف يبين ما نفذ مقابله. التوثيق هو أساس أي مطالبة لاحقة، وهو أيضا ما يقنع أغلب الممتنعين قبل التصعيد.