Guides · 2026-08-23
ما يسميه السكان «اتحاد الملاك» اسمه في الأنظمة السعودية «جمعية الملاك». وتأسيسه ليس خيارا: متى بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر، وجب عليهم أن يؤسسوا جمعية.
المرجع هو نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها ولائحته التنفيذية، والجهة المنظمة هي الهيئة العامة للعقار. وهذا المقال يترجم تلك الأحكام إلى ما تعنيه عمليا لمن يدير مبنى سكنيا اليوم.
«اتحاد الملاك» مصطلح متداول ومفهوم بين الناس، ولذلك نستخدمه هنا. لكن النص النظامي المعمول به لا يستعمله: هو يسمي الكيان «جمعية الملاك» في العقار المشترك، و«جمعية المجمع» في المجمع العقاري.
والفرق عملي لا لغوي. عند التسجيل والمخاطبات الرسمية والتعاقد مع المقاولين، الاسم النظامي هو ما يعتد به. من يبدأ بالمصطلح الصحيح يختصر على نفسه أول خطوة.
نص النظام في مادته الثانية عشرة على أنه إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر، فعليهم أن يؤسسوا جمعية. أي أن مبنى من ثلاث شقق مفرزة يدخل في النطاق، وليست الأبراج الكبيرة وحدها.
وبعد التأسيس، توجب اللائحة التنفيذية تقديم طلب التسجيل خلال ثلاثين يوما من تاريخ التأسيس. هذه مهلة نظامية منصوص عليها، لا تقدير شخصي.
تكون لجمعية الملاك جمعية عامة تتكون من جميع الملاك. وهي صاحبة القرار في المسائل الأساسية، ومنها اعتماد النظام الأساسي وانتخاب الرئيس وتعيين المدير.
وتحدد اللائحة مواعيد ملزمة: يعقد الاجتماع الأول خلال خمسة أيام من تاريخ تسجيل الجمعية، ولا تقل المدة بين الدعوة وتاريخ الانعقاد عن خمسة أيام.
ومن اختصاص الجمعية العامة كذلك تحديد مبلغ الاشتراكات ووسائل سدادها، وقواعد الصرف من الميزانية.
بعد أن تقرر الجمعية العامة، يأتي دور المدير. حددت اللائحة صلاحياته، وأبرزها أربع مهام تشغيلية:
لاحظ أن أول صلاحية وأوسعها هي الصيانة والإشراف على المقاولين. هذا هو العمل اليومي الذي يستهلك أغلب وقت المدير، وهو أكثر ما ينشأ حوله الخلاف مع الملاك حين لا يوجد سجل يثبت ما نفذ ومتى.
لا توزع بالتساوي بين الوحدات. النص واضح: يشترك المالك في التكاليف بقدر نسبة مساحة الجزء المفرز الذي يملكه إلى إجمالي المساحة. أي أن الوحدة الأكبر تتحمل نصيبا أكبر.
توجب اللائحة قيد التصرفات في سجلات تخصص لذلك، ويحق لكل مالك أو من يمثله الاطلاع عليها. بعبارة أخرى: السجل ليس ترفا إداريا، وهو حق للمالك لا منة عليه.
وهنا يظهر الفرق بين اتحاد يدير المبنى عبر مجموعة واتساب ودفتر ورقي، واتحاد يملك سجلا تشغيليا يفتح في أي وقت ويعرض على الملاك دون جدال.
المصدر النظامي لكل ما سبق: نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها — الهيئة العامة للعقار ونص اللائحة التنفيذية المنشور عليه.
اقرأ أيضا:
وإذا كنتم تديرون المبنى اليوم عبر مجموعات واتساب ودفاتر متفرقة، يمكنكم حجز عرض تجريبي لتروا كيف يبدو السجل نفسه داخل نظام واحد.
نعم، هما تسميتان للكيان نفسه. «اتحاد الملاك» هو المصطلح المتداول بين السكان، أما الاسم المستخدم في نظام ملكية الوحدات العقارية ولائحته التنفيذية فهو «جمعية الملاك» في العقار المشترك، و«جمعية المجمع» في المجمع العقاري.
ثلاثة فأكثر. نص النظام على أنه إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر، فعليهم أن يؤسسوا جمعية.
ثلاثون يوما من تاريخ التأسيس، بحسب اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها.
لا. يشترك المالك في تكاليف الأجزاء المشتركة بقدر نسبة مساحة الجزء المفرز الذي يملكه إلى إجمالي المساحة، فالوحدة الأكبر تتحمل نصيبا أكبر.